Blog

Ülkemizde son zamanlarda yaşanan ekonomik sıkıntılar, yüksek cari açık ve enflasyon sebebiyle mal ve hizmet fiyatlarında ciddi artışlar yaşanmaktadır. Bu fiyat artışları vatandaşlarımızı en çok gıda, giyim ve ulaşım alanında etkilemiş gözükse de, konut ve işyeri kiraları alanında da ciddi fiyat artışları yaşanmıştır. Günümüzde kiralayanlar, piyasadaki diğer mal veya hizmet fiyatlarındaki artışları gerekçe göstererek kiracılarından kiraya zam yapılmasını istemektedir. Kira zam oranı konusunda anlaşan taraflar sözleşmelerini yeni kiraya göre revize etmekte, zam oranı konusunda anlaşamayan taraflar ise soluğu mahkemelerde almaktadırlar. Son zamanlarda kira bedelinin tespitine veya kiracının tahliyesine yönelik açılan dava sayılarında da ciddi artışlar yaşanmaktadır.

Peki kira sözleşmesi devam ederken kiralayanın kiracıdan kiraya zam yapılmasını isteme hakkı var mıdır? Ya da kiracı kira sözleşmesi bitmeden kirayı arttırmak zorunda mıdır?

Öncelikle günümüzde konutların kiralanmasında genellikle bir yıllık kira sözleşmeleri hazırlanmakta ve bu kira sözleşmelerinin geçerliliği, belirlenen kira artış oranları üzerinden aynı koşullarda bir yıl daha uzayacak şekilde devam etmektedir. Taraflar kira bedelinin artışına ilişkin sözleşmeye hüküm koymamışsa yeni kira yılı için kiralayanın kira artışı talep edebilmesi kural olarak mümkün değildir. Nitekim kira artış hükmü bulunmayan bir kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediği takdirde aynı koşullarda yeni kira yılı için geçerli olmaya devam etmektedir. Kira sözleşmesinde kira artış oranının bulunması halinde ise, yeni kira yılında geçerli olacak kira bedeli kararlaştırılan kira artış oranına göre yapılacaktır. Kiralayanın sözleşmede kararlaştırılan kira artış oranından fazla bir kira artışı talep edebilmesi yasal olarak mümkün değildir. 

Türk Borçlar Kanunu, taraflarının kira sözleşmesinde bir sonraki kira yılı için geçerli olacak kira artış oranını belirleyebilmesine bir takım sınırlar getirmektedir. Nitekim Kanun’un 344’üncü maddesine göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Yani her ne kadar tarafların sözleşme serbestisi gereği bir sonraki kira yılına ilişkin kira artış oranını serbestçe belirleyebilmesi esas olsa da, bu belirleme Kanunda getirilen sınırlama gereği bir önceki yıla ilişkin TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde yapılmalıdır. Bu oranın üzerinde kararlaştırılan kira artış oranları geçersizdir. 

Uygulamada kiralayanların henüz kira yılı dahi dolmadan, kira sözleşmesinde kararlaştırılan oranın veya açıklanan TÜFE oranının üzerinde kira zammı talep ettikleri görülmektedir. Burada vurgulanması gereken ilk husus, ahde vefa ilkesi yani sözleşmeye bağlı kalınması gerekliliğidir. Bu noktada kiralayanın henüz kira yılı bitmeden kira zammı isteyebilmesi kural olarak mümkün değildir. Yine de Kanun’un 345’inci maddesinde, kira bedelini veya artış oranını yeterli bulmayan kiralayana kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava açma yetkisi tanınmaktadır. Bu dava kabul edildiği takdirde mahkemece belirlenen kira yeni kira yılı için geçerli olur. Fakat kira tespit davası reddedildiği takdirde kiralayanın kiracının rızası hilafına kira bedelinde artışa gidebilmesi mümkün değildir. 

Bu açıklamalar kira sözleşmesinde kararlaştırılan oranın veya açıklanan TÜFE oranının üzerinde kira zammı talep kiralayanlar için de geçerli olup, kira zammı hususunda kiracı ile anlaşma sağlanamaması durumunda Kanun’un 345’inci maddesine göre dava açmaktan başka bir hukuki yol kalmamaktadır. Fakat açılan davada da mahkemece belirlenecek kira artış oranı, Kanun’un 344’üncü maddesinin 2’nci fıkrası gereği bir önceki yıla ait TÜFE yıllık ortalamasını geçmez. Netice olarak kira sözleşmelerinde hiçbir şekilde bir önceki yıla ait TÜFE’nin on iki aylık ortalamasının üzerinde kira zammı yapılamaz. 

Son zamanlarda sıklıkla TÜFE oranı üzerinde kira zammı talep edilmesinin temelinde, açıklanan TÜFE oranlarının gerçekte yaşanan pahalılığı yansıtmadığı yönündeki iddialar yatmaktadır. Fakat bu iddiaların yasal olarak hiçbir karşılığı olmayıp, hukuken açıklanan verilere itibar etmek esastır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi açık olup, ne taraflar ne de açılacak dava sonunda mahkeme, açıklanan TÜFE oranlarının üzerinde kira zammı belirleyemez. 

Açıklanan nedenlerle, kiralayanların ilgili döneme ilişkin TÜFE oranının üzerine kira zammı talebinin yasal dayanağı bulunmadığından kiracıların bu talebi kabul etme zorunluluğu bulunmamaktadır. 

Uygulamada kiralayanların, kira zammı talebini reddeden kiracılara yasal yollarla herhangi bir şey yapılamadığından sözlü taciz veya psikolojik baskı yoluyla onları kararlarından vazgeçirmeye çalıştıkları durumlara da rastlanılmaktadır. Fakat burada kiralayanların dikkat etmesi gereken husus, kiracının şikayeti halinde kendisine yönelik fillerinin kişilerin huzur ve sükununu bozma suçunu oluşturabileceği hususudur. Nitekim Türk Ceza Kanunu’nun 123’üncü maddesine göre, sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikayeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.

Eğer kiralayan sözlü tacizle yetinmeyip kiracısının rızası dışında kiralanan konuta girerse, TCK m.116’da düzenlenen konut dokunulmazlığının ihlali suçunun oluştuğu durumlarla karşılaşılabilir. Nitekim TCK m.116’ya göre, bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikayeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

Evlilikte bir yıl dolmadan boşanmak mümkün müdür? başlıklı makalemize ulaşmak için bu bağlantıyı kullanabilirsiniz.