Blog

Kira hukuku kaynaklı uyuşmazlıklar son yıllarda Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yüklerinin büyük bir kısmını oluşturur hale gelmiştir. Kira hukuku bağlamında, kiracılar, çeşitli nedenlerle %25 Kira Zam Sınırından Fazla Yapılan Ödemelerin İadesi için ev sahibine başvurulup başvurulamayacağı hususunu merak etmektedirler. Bilindiği üzere, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Madde 1 ile getirilen hüküm uyarınca konutlar için, 08.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmelerinde kira artış oranının %25’i geçmesi yasaklanmıştır. Daha sonrasında aynı Kanun’a eklenen Geçici Madde 2 ile %25’lik kira artış sınırı 1/7/2024 tarihine kadar uzatılmıştır. Kanun’un Geçici Madde 2’sinde belirtilen düzenleme şu şekildedir:

“GEÇİCİ MADDE 2- (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.)  Konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Yukarıda belirtilen yasal düzenlemeler kapsamında, 08.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında kira artış oranının %25’i geçmesi kanunen yasak olup, tarafların bu yasağa rağmen aralarında yüzde %25’ten fazla oranda yaptıkları artışlar, Kanun’un emredici hükmüne aykırılıktan geçersizdir. Nitekim yukarıda belirtilen TBK Geçici Madde 2’de açıkça, “Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.” denilmektedir. %25 Kira Zam Sınırından Fazla Yapılan Ödemelerin İadesi hususunda en temel hukuki gerekçe Kanun’un anılan işbu hükmüdür. 

Kanun’daki yasağa rağmen uygulamada ev sahipleri ve kiracılar arasında %25’lik kira artış oranı üzerinde kira artışları gerçekleştirilebilmektedir. Hukuki bakımından belirtmek gerekir ki, her ne kadar kira ilişkisinin tarafları arasında yasal sınır üzerinde zam yapılması bakımından anlaşma sağlanmış olsa da, tarafların yaptıkları anlaşma Kanun’daki emredici düzenlemeye aykırı olduğu ölçüde geçersizdir. Nitekim borçlar hukukunun genel ilkelerine göre, sözleşme serbestisinin sınırlarından birisi de kanunlarda belirtilen emredici hükümlerdir. Sözleşmenin taraflarının ilgili kanunda belirtilen emredici hükümlere aykırı şekilde anlaşma yapabilmeleri kural olarak mümkün değildir.

Kısaca açıklamış olduğumuz işbu yasal sebepler uyarınca, Kanuna aykırı şekilde yapılan kira artışları sonrasında kiracı tarafından ev sahibine ödenmiş olan kira bedellerinin iadesinin istenilip istenilemeyeceği sorusu son zamanlarda sıklıkla sorulur hale gelmiştir. Konuyla ilgili Yargıtay ve BAM içtihatlarına bakıldığında henüz bu hususta yerleşik bir uygulamanın bulunmadığı görülmektedir. Fakat kanaatimizce iade talebinin teorik ve yasal temelleri oldukça sağlam olduğundan, 08.06.2022 – 01.07.2024 tarihleri arasında konut kiraları için Kanun’da belirtilen %25 kira artış sınırının üzerinde yapılan kira ödemelerinin zamanaşımı süreleri içerisinde iadesinin istenebilmesi mümkün olmalıdır. Nitekim Kanun’un emredici kurallarına açık aykırılık sebebiyle geçersiz olan sözleşmelerde ifa edilmiş olan edimlerin iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre yapılır. Bu kapsamda, yasal %25’lik oranın üzerinde yapılan kira artışlarına dayanılarak ev sahibine ödenmiş olan kira bedelleri, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ve yasal 2 yıllık kısa ve 10 yıllık uzun zamanaşımı süreleri kaçırılmamak şartıyla geri istenebilmelidir.

Kiracının, ev sahibi ile yasal sınır üzerinde kira artışında öncelikle anlaşıp daha sonrasında anlaşmayı dikkate almayarak ödediği yasal sınır üstü kira bedellerini geri istemesinin kötü niyetli veya dürüstlük kurallarına aykırı bir davranış olup olmadığı da ayrıca tartışma konusudur. Nitekim bilindiği üzere Yargıtay, sözleşmenin geçersiz olduğu bazı durumlarda (Örneğin, Yargıtay 30/09/1988 tarihli ve 1987 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere), tarafların sözleşmenin edimlerini halihazırda ifa etmiş olmasına rağmen sözleşmenin geçersizliğini ileri sürülerek ifa edilen edimlerin iadesini istemelerini dürüstlük kuralına aykırı bularak, esasında geçersiz olan sözleşmeden geçerliymiş gibi hukuki sonuçlar doğmasına kapı aralayabilmektedir. Bu açıdan, sözleşmenin geçersizliği iddiaları kapsamında, her hukuki olayın kendisine özgü özellikleri incelenmeli, henüz kira bedellerinin iadesi hususunda yerleşik bir yargı uygulamasının bulunmadığı unutulmamalı ve dürüstlük kuralına aykırılık ile söz konusu sözleşmenin geçersizliği engelinin aşılabileceği durumlarda dikkatli olunmalıdır.   

Konuyu gündelik hayat açısından somutlaştırmak gerekirse, Kanun’da belirtilen %25 oranındaki kira artış sınırının üzerinde kira ödeyen kiracıların büyük çoğunluğu, kira konusu konuttan tahliye edilme veya konuttan çıkması halinde daha uygun şartlarda konut bulamama korkusuyla veya taşınma masraflarının yüksek olması nedeniyle veyahut ev sahibinin piyasa şartlarını gerekçe gösterip uygulayabildiği baskılar neticesinde, istemeyerek de olsa yasal sınır üzerinde kira artışı yapmak zorunda kalmaktadır. Bu gibi durumlarda, kiracıların öncesindeki ödemiş oldukları yasal sınır üzerindeki kira tutarlarını geri istemesi, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmemelidir. Dolayısıyla kiracıya karşı dürüstlük kuralına aykırılık iddiasında bulunulamadığı durumlarda, yasal sınırlar üzerinde ödenmiş olan kira bedellerinin ev sahibinden geri istenebilmesi hususunda herhangi yasal bir engel gözükmemektedir.

İşbu yazımızda, halen güncelliğini koruyan kira hukuku sorunlarından, “ %25 Kira Zam Sınırından Fazla Yapılan Ödemelerin İadesi ” bağlamında kısa bir hukuki inceleme yapmak istedik. Benzer hukuki içeriklerle ilgili diğer yazılarımız için blog sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.