Blog

Apartman Aidatı Nasıl Tahsil Edilir sorusuna cevap vermeden önce, apartman giderleriyle ilgili genel açıklamalarda bulunmak gerekmektedir. Ülkemizde nüfusun büyük çoğunluğu, apartman veya site gibi birden fazla bağımsız mülkiyetin söz konusu olduğu yapılar içerisinde yaşamaktadır. Söz konusu yapılar hukuken kat irtifakı veya kat mülkiyeti olarak vasıflandırılmaktadır. İster kat irtifak olsun, isterse de kat mülkiyeti olsun, apartman veya site içerisinde birlikte yaşamanın avantajları olduğu gibi dezavantajları da bulunmaktadır.  

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesine göre, kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Halk arasında apartman aidatı olarak bilinen alacak kalemi, apartman ortak giderlerine harcanmak üzere her bir kat malikinden veya bağımsız bölümün kiracısından avans olarak alınan paraya denmektedir. Ana gayrimenkulün bakımı, mimarı durumu ile güzelliğinin ve sağlamlığının korunması için, kat maliklerinden, aidat veya diğer adlarda alınan söz konusu ödemeye ihtiyaç duyulmaktadır.

Fakat bazen çeşitli sebeplerle, kat maliklerinin veya kiracıların isteyerek veya istemeyerek aidat veya diğer ortak giderleri ödemek istemediği durumlarla karşılaşılmaktadır. Uygulamadan örnekler verme gerekirse, bir apartmanın çatısında yapılacak bir onarım veya değişiklik ile ilgili gider yapmak gerektiğinde, bu apartmanın orta veya alt katlarında oturan kat malikleri veya kiracıların bu giderlere katlanmak istemedikleri durumlara sıklıkla karşılaşılmaktadır. Yine apartmana asansör yapılması kararı alınması ve bu asansörün giderlerine katlanılması noktasında, apartmanın giriş veya ilk katlarında oturan malik veya kiracılardan itirazlar gelebilmektedir. Bazen de kat malikleri ile kiracılar arasında, aidat veya ortak giderden sorumluluğun kimde olacağı noktasında anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmekte, bu sebeple de ne kat malikinin ne de kiracının apartman aidatını ödemediği durumlarla karşılaşılabilmektedir.

Oysa ki kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Yani her kat maliki apartman ortak giderlerine katılmakla yükümlüdür. Haklı bir sebebi olmadan apartman aidatının ödenmemesi durumunda, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından ilgili yasal yollara başvurularak söz konusu aidatların tahsil edilebilmesi mümkündür.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesinin 2’nci fıkrasına göre, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Ayrıca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Kanun’da faize ilişkin hükümler yanında, azımsanmayacak bir oranda gecikme tazminatının da aylık olarak asıl alacağa işletilebileceği hüküm altına alınmıştır.

Apartman Aidatı Nasıl Tahsil Edilir sorusunun cevabını basit bir şekilde verebilmek mümkün değildir. Nitekim bu aidatın veya diğer ortak giderlerin kat maliklerinden alınabilmesi için, öncesinde buna ilişkin bir yasal zeminin bulunması gerekmektedir. Bilindiği üzere kat mülkiyeti bulunan apartman ve sitelerde bir yöneticinin atanması gerekmektedir. Yöneticinin sorumlulukları arasında da, ilgili apartman veya sitenin karar defteri ve işletme defteri gibi birtakım defter ve belgelerin tutulması yükümlülükleri bulunmaktadır. Eğer kat maliklerinden alınacak aidat veya diğer ortak giderler, Kanun’un 19’uncu maddesindeki zorunlu bakım veya onarıma ilişkin giderlere ilişkin değilse, mutlaka diğer kat maliklerinin bu konuda onaylarının alınması ve alınacak kararların apartman karar ve işletme defterlerine usulünce işlenmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, ilgili gidere peşin olarak katlanan kat malikinin, diğer kat maliklerinden herhangi bir ücret talep edememe riski ortaya çıkabilecektir.

Bu açıdan, apartman veya site içerisinde özellikle ortak alanlarda yapılacak bakım, onarım, tadilat, inşa vb. işlerle ilgili öncesinde toplantı yapılması, toplantı ve karar yeter çoğunluklarının sağlanması, ilgili kararların alınması, ilgililerin imzalarının alınması, alınan kararların defterlere işlenmesi, muhalif kalanlara ilgili tebliğin yapılarak itiraz haklarının tanınması, yapılacak tüm işlemlerin belgelenmesi ve faturalandırılması hususlarına dikkat edilmesi gerekmektedir.

Hukukun çeşitli alanlarında yazılmış bulunan diğer makalelerimize ulaşmak için blog sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.