Blog

Günümüzde kiracı ve kiralayan arasındaki hukuki anlaşmazlıkların büyük bir çoğunluğunun temelinde, kira sözleşmesinin yetersiz ve özensiz şekilde hazırlanması yatmaktadır. Gündelik hayatta, gerek normal işlerde olsun gerekse de ticari işlerde olsun, kira sözleşmesine gereken önem verilmemekte, hatta bazen yazılı bir kira sözleşmesi dahi hazırlanmamaktadır. Özellikle konut ve çatılı işyerlerine ilişkin taşınmaz kira sözleşmelerinin birçoğu da, kırtasiyelerden veya internet ortamlarından kopyalanıp, fotokopisi alınıp taraflarca imzalanıp bilinçsizce kullanılmaktadır. Kırtasiyelerden veya internet ortamlarından kopyalanıp alınan ve kim tarafından hazırlandığı veya hukuken neyi düzenlediği belli olmayan kira sözleşmelerinin kullanılması, kira ilişkisinin devamında veya tahliye esnasında büyük problemlere neden olabilmektedir.

Bu kapsamda örneğin, kira sözleşmesinde kira bedelinin ne şekilde ve ne zamanda ödeneceği kesin olarak yazılmadığında, kira bedelinin tahsilinde zorluklar meydana gelmekte, hatta bu nedenle kiracının tahliyesi veya kira tespit davasının açılması gerektiğinde hukuki sıkıntılar yaşanmaktadır. Yine kira sözleşmesi hazırlanırken sözleşme süresinin ve gelecek dönemki kira artış oranının kesin olarak belirlenmemesi, ev sahibi bakımından kira bedelinin tahsilinde ve gerektiğinde kiracının tahliyesinde çeşitli zorluklar ortaya çıkarabilmektedir. Yine kira fiyatlarının artmakta olduğu günümüzde kira bedelinin tahsilini garantiye almaya yönelik, kefil, teminat, senet vb. koruyucu hukuki düzenlemelere yer verilmesi de büyük öneme haizdir. Nitekim kiracının kira bedelini ödeyemediği durumlarda kira alacağının tahsili için icra veya dava yoluna gidilmesi gerekecek, fakat bu hukuki yolların tamamlanması da vakit alacağından, kiracının tahliyesi beklenmekte iken geçen aylar için kira alınamaması gibi birtakım riskler ortaya çıkabilecektir. Eğer kira sözleşmesi iyi şekilde hazırlanmamışsa, kiracı hakkında yasal yollara başvurulması dahi bazen işe yaramayacak, kiracı adına kayıtlı malvarlığı olmadığında, teminat noktasında yeterli güvenceler de alınmamışsa, icra ve tahsil bakımından eller boş dönülebilecektir.

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin en temel unsurları, kiralanacak şey ve buna karşılık anlaşılan bedeldir. Bu iki unsurun bulunmadığı kira sözleşmeleri geçerli değildir. Ortada geçerli bir kira sözleşmesi bulunsa dahi kira ilişkisinin sağlıklı bir biçimde yürütülmesinin sağlanması için, sözleşmede, kiralanan şey ve bedel maddelerine ek olarak, diğer tüm ihtimallere yönelik olarak da hukuki düzenlemelerin yapılması gerekmektedir. Kira ilişkisinin temelinde kiracı ve ev sahibinin menfaatleri çoğu durumda birbirleri ile çatışmaktadır. Nitekim ev sahibi, kiracıdan mümkün olduğunca fazla miktarda kira alabilmeyi ummakta ve gerektiğinde kolayca kiracıyı tahliye edebilme güç ve yetkisini elinde bulundurmak istemektedir. Kiracı ise en uygun şekilde kira bedeli ödemeyi fakat kiralananı mümkün olduğunca uzun süre kullanmayı ummakta ve ev sahibinin kendisini tahliye edebilmesine yönelik riskleri ortadan kaldırmak istemektedir. Kira sözleşmesinin yeterli ve özenli şekilde hazırlanması ile kiracı ve ev sahibi arasındaki ortak noktalar bulunabilmekte ve karşılıklı menfaatler dengelenebilmektedir.

Hukuki anlamda taşınmazlar için kira sözleşmesinin yazılı şekilde hazırlanması zorunlu olmayıp, tarafların aralarında sözlü şekilde anlaşmaları ile de kira ilişkisinin ortaya çıkması mümkündür. Fakat sözlü şekilde hazırlanan kira sözleşmeleri, ileride ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda hem kiracı hem de ev sahibi bakımından bazı ispat problemleri ortaya çıkarabildiği gibi kira bedelinin tespiti ve kiracının tahliyesi gibi konularda önemli zorluklar ortaya çıkarabilmektedir. Bu nedenle mümkün olduğunca sözlü kira sözleşmelerinden kaçınmak ve mümkün olduğunca yazılı şekilde kira sözleşmesi hazırlamak çok önemlidir.

Kira sözleşmelerinin hazırlanmasında diğer bir güncel sorun ise, emlak komisyonculuğu ile uğraşan kişilerin hazırlanmasına aracılık ettiği kira sözleşmeleri konusundadır. Emlakçının veya Gayrimenkul danışmanının temel görevi, müşterilerle iletişim kurup alıcılar ve satıcılar arasında aracı olmaktır. Fakat uygulamada emlakçı-müşteri ilişkisi bu kadarla kalmamakta, kiralama işine ilişkin komisyon işlerinde, kiracı ve ev sahibi arasındaki kira sözleşmesi de çoğu durumda emlakçılar tarafından hazırlanmaktadır. Kira sözleşmesinin hazırlanması hukuki bilgi gerektirdiğinden ve emlakçılar da eğer hukuk alanında eğitim almamışlarsa, sözleşme hazırlayabilmek için yeterli hukuki bilgiden yoksun olduklarından, ortaya çoğu zaman eksik ve problem çıkarmaya müsait bir kira sözleşmesi çıkabilmektedir. Emlakçılar tarafından hazırlanan kira sözleşmelerinin yetersizliği, ancak kiracı ve ev sahibi arasında ortaya çıkacak potansiyel bir hukuki uyuşmazlıkta kendisini göstermekte ve yapılan hatalar ancak o zaman anlaşılabilmekte fakat artık çok geç olabilmektedir.

Tüm bu sebeplerle kira ilişkilerinin Anayasası niteliğinde olan kira sözleşmelerine çok önem verilmesi, mümkün olduğunca sözlü ilişkilerden kaçınılması ve yazılı kira sözleşmeleri hazırlanması, kim tarafından ve ne şekilde hazırlandığı belli olmayan matbu kira sözleşmelerinin kullanılmasından kaçınılması, her ne kadar zorunlu olmasa da, kira sözleşmelerinin hazırlanması konusunda profesyonel bilgisi, yetkisi ve yeterliliği bulunan avukatlardan gerekli hukuki desteğin alınmasına önem ve öncelik verilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde ister kiracı açısından isterse de ev sahibi açısından konuya bakılmış olsun, kötü hazırlanan bir kira sözleşmesi ile sonradan telafisi zor veya imkânsız zararların ortaya çıkma ihtimali oldukça kuvvetlidir. 

Hukukun çeşitli alanlarında yazılmış bulunan diğer makalelerimize ulaşmak için blog sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.