Blog

Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, Türk Medeni Kanun’un 713’üncü maddesinde düzenlenmektedir. Söz konusu yasal düzenlemeye göre, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.

Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması seçeneklerinin ilkinde, tapuya kayıtlı olmayan, yani kadastro veya tapulama işlemine tabi olmamış, dolayısıyla hazinenin hüküm ve tasarrufunda bulunan bir taşınmazın mevcut olması gerekmektedir. Taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmadığı tespit edilmişse, ikinci aşamada bakılacak husus, mülkiyeti kazanma isteğinde bulunan kişinin, taşınmaz üzerinde davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyet olup olmadığıdır. Eğer mülkiyet talebinde bulunan kişinin zilyetliği malik sıfatıyla değilse ya da malik sıfatıyla bile olsa davasız ve aralıksız şekilde bu zilyetlik yirmi yıl sürmemişse, Kanun’un 713/1 hükmü kapsamında olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması mümkün değildir.

Kanun’un 713/2 maddesinde ise, tapuya kayıtlı olan taşınmazların mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması şartlarından bahsedilmektedir. Söz konusu maddeye göre, tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için aranan aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir denilmektedir. Bu kapsamda, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz hakkında da, TMK m.713/1 de bahsedilen, malik sıfatıyla ve 20 yıllık davasız ve aralıksız zilyetlik şartlarının sağlanması halinde taşınmaz mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkündür.

Kanun’un 713’üncü maddesinde belirtilen şartlar sağlanmakta ise, taşınmaz mülkiyetini zamanaşımı ile kazanmak isteyen kişilerin yapmaları gereken, taşınmazın tapu kütüğündeki kayıt durumuna göre, hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı tescil davası açmaktır. Bu davada görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir.  

İlgilisi tarafından tapu tescil davası açıldığında, hak kayıplarının önlenmesi bağlamında davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur. Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tapuya davacı adına mülkiyet hakkının tesciline karar verir. Bu durumda mülkiyet, TMK m.713/1 hükmünde öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. 

Açılan bir tescil davasında, mülkiyet iddiasına karşı bir mülkiyet itirazında bulunulması da mümkündür. Bu kapsamda, tescil davasının davalısı, ayrı bir dava açıp birleştirme istemesine gerek olmaksızın aynı davada kendi adına mülkiyetin tesciline karar verilmesini isteyebilir. Davacının veya davalının karşı talebinin haklılığı hususunda, tarafların gösterecekleri ve mahkemenin resen başvuracağı delillerin yargılamanın tahkikat aşamasında incelenmesi sonucunda ortaya çıkacak kanaat belirleyici olacaktır. Kanun’da mülkiyet kazanımı iddiasının ispatı noktasında herhangi bir delil sınırlaması yapmamıştır. Bu nedenle bir taşınmazın davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetlikte bulundurulduğu, tanık dahil her türlü delille ispat edilebilir.

Görevli ve yetkili mahkeme, davacının davasını kabul ettiğinde, gerekçeli kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliğini, yeri, sınırları ve yüzölçümünü belirtir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokiyi de ekler. Tüm bu açıklamalar olağanüstü zamanaşımı yolu ile taşınmazların mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin genel hükümler niteliğinde olup özel kanunlarda belirtilen özel nitelikteki hükümler bunların dışında olup istisna niteliğindedir.

Hukukun çeşitli alanlarında yazılmış bulunan diğer makalelerimize ulaşmak için blog sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.