Blog

Ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği veya paylı mülkiyete konu taşınmazdaki birlikte mülkiyeti mahkeme kararı ile sona erdiren ve taşınmaz üzerindeki hisselerin tek bir kişide toplanmasına, yani tek mülkiyete geçişe imkân veren bir tür davadır.

Ortaklığın giderilmesi veya eski Türkçe’deki adıyla İzale-i Şuyu davası, gündelik hayatta genellikle miras uyuşmazlıkları bağlamında bilinen bir davadır. Bu dava türü, doğal olarak geniş kapsamlı miras hukuku alanıyla bağlantılı olduğundan ve miras mallarının paylaşımında çoğuz zaman anlaşmazlıklar yaşanması sebebiyle halk arasında oldukça popülerdir. Bu dava ile taşınmaz malların paylaşımında veya kullanımında yaşanan anlaşmazlıklar kesin şekilde sona ermektedir. Nitekim ortaklığın giderilmesi davası ile hissedarlar arasında, kullanımı veya paylaşılması konusunda bir türlü anlaşma sağlanamayan taşınır veya taşınmaz malların mahkeme kararıyla resmi olarak paylaştırması yapılmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası neticesinde mahkeme kararı ile yapılacak paylaşım, malın aynen veya satış suretiyle paraya çevrilerek paylaştırılması şeklinde iki farklı şekilde gerçekleşmektedir. Ortaklığın aynen paylaştırılması, örneğin, 3 adet mirasçıya, miras kalan üç adet tarlanın eşit ve adil şekilde birer birer dağıtılması şeklinde yapılmaktadır. Fakat aynen paylaşımda hissedarlar arasında eşitliğin sağlanması çoğu zaman mümkün olmadığından, bu paylaşım şekli, uygulamada mahkemelerce çok az uygulanmaktadır. Mahkemelerce en sık uygulanan paylaşım türü, ortaklığa konu malların satışı suretiyle paraya çevrilmesi şeklinde gerçekleşen paylaşımdır. Bu paylaşım türünde, mahkemelerce ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilen taşınmazın satış işlemleri, mahkemeye bağlı satış müdürlüklerince gerçekleştirilmektedir. Satış müdürlükleri, mahkemelerce kendilerine devrolan taşınır veya taşınmazların satışa hazırlık, satış ve satış sonrası işlemlerini gerçekleştirmekte, ihale bedelinin süresi içerisinde ödenmesiyle taşınmazın tek mülkiyeti ihale alıcısına geçmekte, ihale alıcısının ödemiş olduğu ihale bedeli, öncelikli alacaklar, vergiler, masraflar ve vekalet ücretleri düşüldükten sonra bakiye kalan miktar, hissedarlara, hisselerine oranla banka kanalıyla ödenmek suretiyle paylaşım gerçekleşmektedir.

Genel hatları itibariyle yukarıdaki şekilde açıklanabilecek olan ortaklığın giderilmesi davalarında, 12. Yargı Paketinin yasalaşması ile önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu kapsamda 2004 Sayılı İcra Ve İflas Kanunu’nun açık arttırma ile satışa hazırlık işlemlerini düzenleyen 114’üncü maddesinde birçok değişiklik yapılarak, bu davaların uygulanmasında yaşanan sorunların çözümüne yönelik somut adımlar atılmıştır. Şöyle ki:

Yargı Paketinin yürürlüğe girmesinden önceki dönemde, taşınmazın açık arttırması için iki adet ihale tarihi tayin edilmekteydi. Belirlenen ilk açık arttırma ihalesinde, ihaleye herkes katılıp teklif verebilmekteydi. Verilecek tekliflerin ise, satışa konu malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekmekteydi. Taşınmaz ilk ihalede satılamazsa bir ayı geçmemek üzere belirlenecek ikinci ihaleye yine herkes katılabilmekte ve verilecek tekliflerin muhammen kıymetinin yüzde ellisini ve öncelikli alacakları ve masrafı geçmesi gerekmekteydi. Bu açıdan, yargı paketi öncesinde, satışa konu malın ilk ve ikinci ihalesinde ihaleye katılacak kişiler ve verilecek teklifler bakımından herhangi bir farklılık bulunmamaktaydı.

12. Yargı Paketinin yürürlüğe girmesi ile birlikte, İcra Ve İflas Kanunu’nun 114’üncü maddesinde değişikliğe gidilerek, tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapılması kuralı getirilmiştir. Dikkat edilirse yargı paketi ile getirilen bu değişiklik, yalnızca miras yoluyla edinilen ve hissedarlarının tamamı mirasçılar olan taşınmazlar içindir. Bu kapsama girmeyen taşınmazlar bakımından mevcut ihale kurallarının geçerliliği devam edecektir.

İlk ihalede mirasçılar arasında alıcı çıkmaması üzerine kanun gereği ikinci ihaleye çıkılacaktır. İkinci ihale bakımından ise, 12. yargı paketinde bu ihaleye katılabilecek kişiler bakımından herhangi bir sınırlama veya değişiklik yapılmamıştır. Bu kapsamda ilk ihalesi mirasçılar arasında yapılan fakat alıcı çıkmaması nedeniyle bir ay içerisinde yapılacak ikinci ihaleye, eski uygulamanın devamı olarak herkes katılabilecektir.

12. Yargı Paketi ile getirilen diğer önemli değişiklik, istekliler tarafından verilebilecek teklif miktarları bakımındandır. Şöyle ki, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde, birinci ihalenin sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda, muhammen kıymetin yüzde yüzü, ikinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi ile öncelikli alacakları ve masrafı geçmesi zorunluluğu getirilmiştir. Bu kapsamda açık arttırmaların ilk ihalesinde, ortaklığın yalnızca hissedar mirasçılar arasında giderildiği durumlar için geçerli olmak üzere, ihale yalnızca hissedar olan mirasçılar arasında yapılacak ve bu kişilerin vereceği tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekecektir. Dikkat edilirse yargı paketi ile getirilen sınırlama yalnızca mirasçılar arasındaki mal paylaşımları için getirilmiş bir düzenlemedir. Bu nedenle mirasçı olmayan hissedarlar arasındaki ortaklığın giderilmesi davalarında eski uygulama aynı şekilde devam edecektir.

12. Yargı Paketi ile ortaklığın giderilmesi davasına getirilmiş olan diğer bir önemli yenilik, ihalede en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmamak suretiyle ihaleyi düşüren kişiler için somut yaptırımlar getirilmesi noktasında olmuştur. Şöyle ki, 12. Yargı Paketinin yürürlüğe girmesinden önceki süreçte, ihalede en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan kişiler bakımından alınan teminatın iade edilmeyeceği şeklinde tek bir yaptırım yer almaktaydı. Fakat bu yaptırım özellikle, aynı zamanda hissedar olması ve hisse değerinin teminat tutarını karşılaması nedeniyle teminatsız olarak ihalede teklif verebilen kişilerin kötüniyetli şekilde yüksek tekliflerde bulunarak ihaleyi kazanıp ihale bedelini ödememek suretiyle ihale sürecine zarar vermesine ve ihaleyi sürüncemede bırakmalarına karşı herhangi bir koruma sağlamıyordu. Uygulamada satış müdürlükleri, teamülen geliştirdikleri yaptırım ile bu kişilerin ikinci ihaleye teminatsız şekilde katılımını yasaklamaktaydı. Fakat yasal olarak bu yönde bir yazılı yaptırım bulunmadığından, satış müdürlüklerince teamülen uygulanan bu yaptırım itiraz üzerine çoğu zaman kaldırılabilmekteydi. Bu yaptırım dışında hissedar olan ve teminat göstermekten muaf olan kişilerin kötüniyetli davranışlarını engellemeye yönelik başkaca bir yaptırım da bulunmamaktaydı.Yargı Paketi ile birlikte uygulamada mevcut bulunan söz konusu yaptırım eksikliğine somut bir çözüm getirilmiştir. Yeni düzenlemede, öncelikle eski madde metniyle benzer şekilde, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresi içinde yatırmayan ihale alıcısından alınan teminatın kendisine iade edilmeyerek satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödeneceği düzenlenmiştir. Fakat yargı paketiyle birlikte, süresi içinde ihale bedelini yatırmayanın paydaş olması durumuna ilişkin olarak yeni bir düzenleme getirilmiştir. Şöyle ki, böyle bir durumda, paydaştan alınan teminatın tamamının diğer pay sahiplerine, payları oranında ödeneceği; ayrıca en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca idari para cezası verileceği düzenleme altına alınmıştır. Bu kapsamda, en yüksek teklifi verip de ihale bedelini ödemeyen ihale alıcısına, hissedar olup olmadığına bakılmaksızın idari para cezası verileceği yönünde somut bir yaptırım getirilmiştir. Söz konusu düzenlemelerle birlikte, özellikle teminatsız şekilde ihaleye teklif verebilen hissedarların, kötüniyetli şekilde ihale sürecini sürüncemede bırakmaları önemli ölçüde engellenecektir.

Daha öncesinde yürürlüğe alınmış olan zorunlu arabuluculuk uygulaması ve 12. Yargı Paketi ile getirilmiş olan mirasçıları koruyucu düzenlemeler ve yaptırım hükümleri ile uygulama alanı oldukça geniş olan ortaklığın giderilmesi davalarının yürütülmesi bakımından önemli değişiklikler yapılmış ve uygulamada sıkıntı yaratan bazı hususlara çözümler getirilmiştir. Fakat yine de yapılan söz konusu değişiklikler yetersiz olup, ortaklığın giderilmesi davasının yargılamasının daha da basit hale getirilmesi ve yargılama süresinin daha da kısaltılması gerekmektedir. Özellikle de istinaf sürecindeki ortaklığın giderilmesi davaları, istinaf mahkemelerinde 2-3 yıl civarlarında bekleyebilmekte ve bu durum hissedarların hak ve menfaatlerine zarar vermektedir.

Hukukun çeşitli alanlarında yazılmış bulunan diğer makalelerimize ulaşmak için blog sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.