KİRA UYUŞMAZLIKLARINDAN KAYNAKLANAN DAVALAR
Ülkemizde son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ve diğer ekonomik sıkıntılardan en fazla etkilenen alanlardan birisi de kira hukuku bağlamında, kiracı ev sahibi ilişkileridir. Yüksek enflasyon ve pahalılık nedeniyle konut ve işyeri fiyatlarında ciddi artışlar yaşanmaktadır. Bu artışların bir sonucu olarak konutların kira fiyatlarında da artış beklentisi oluşmaktadır. Fakat yüksek enflasyon karşısında, ev sahibinin kira artış beklentisi ile kiracının gelirindeki artış oranı birbiriyle tam olarak uyumlu olmadığından, kiracılar genellikle, ev sahiplerinin kira artış taleplerini kabul etmeme yönünde tavır takınmakta, ev sahipleri ise daha yüksek kira geliri sağlamak için kiracılarının tahliyesi yollarını aramaktadırlar.
Kiracı ve ev sahibi arasındaki hukuki ilişkinin şartlarını, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi belirlemektedir. Taraflar genellikle hazırladıkları kira sözleşmelerine kira artışına ilişkin maddeler koymaktadırlar. Eğer kira sözleşmesinde, yeni kira dönemi için kira artışının ne oranda olduğu yazılmışsa, yeni kira döneminde bahsedilen oranda yapılacak zam ile yeni kira bedeli belirlenmektedir. Fakat kira bedelinin yeni dönemde ne oranda arttırılacağına ilişkin taraflar arasında yazılı veya sözlü bir anlaşma yoksa bu son durumda kira bedelinin tespiti için dava açmak gerekecektir. Mevcut kira bedelini az bulan ev sahiplerinin görevli mahkemede dava açarak kira bedelinin arttırılmasını isteme hakları bulunmaktadır. Uygulamada kira uyuşmazlıkları bağlamında açılmakta olan davaların hatırı sayılır kısmını kira bedelinin tespiti davaları oluşturmaktadır.
Kira uyuşmazlıkları bağlamında Türk mahkemeleri ve icra dairelerinin önüne gelen uyuşmazlıkların büyük kısmını tahliye talebine ilişkin uyuşmazlıklar oluşturmaktadır. Tahliye davaları ve buna ilişkin icra takipleri, genel olarak Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’nun ilgili maddelerinde belirtilen tahliye sebeplerini referans alarak açılmaktadır. Ev sahipleri tarafından açılan tahliye davalarında, mahkemeler, Kanun’da belirtilen tahliye sebeplerinin gerçekleşip gerçekleşmediği noktasında taraflardan ispat faaliyetinde bulunmasını beklemektedir. Uygulamada kiracının tahliye edilmesi için en sık kullanılan tahliye yöntemleri, yazılı tahliye taahhütnamesi ile tahliye, konut ihtiyacı sebebiyle tahliye, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye ve birikmiş kira borcunun ihtara rağmen süresi içerisinde ödenmemesinden kaynaklanan tahliye yöntemleridir.
Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için 01/09/2023 tarihi itibariyle dava şartı zorunlu arabuluculuk usulü getirilmiştir. Bu sebeple, Türk Borçlar Kanunu kapsamında uyuşmazlıklar ile ilamsız icra yoluyla taşınmazın tahliyesine ilişkin olanlar dışındaki kira uyuşmazlıkları hakkında dava açılmasından önce Arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanırsa, düzenlenen anlaşma belgesi ile artık dava açılmasına gerek kalmayacaktır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde, buna ilişkin son tutanağın tutulmasının ardından tahliyeye veya kira bedeli tespitine ilişkin dava açılabilecektir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan davaların yargılama ve karar süreci, son zamanlarda bu tür davaların sayısının gittikçe artması nedeniyle önemli ölçüde uzamış durumdadır. Açılan davaların yargılama sürecindeki uzama, İlden İle ve İlçeden İlçeye göre değişmektedir. Örneğin, İstanbul için ortama 15-18 ay olan ilk derece yargılama süreci, Manisa için ortama 8-12 ay civarı olabilmektedir.
Babacan Hukuk Bürosu olarak, kira hukukundan kaynaklanan kira bedelinin tespiti ve tahliye uyuşmazlıkları hakkında, gerek ev sahibi, gerekse kiracı tarafı olsun avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetinde bulunmaktayız. Bu hususlarda hukuki destek hizmetlerimizden yararlanabilmek için iletişim sekmesinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.