İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları, Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351’inci maddelerinde düzenlenmektedir. Kanun’da yer alan bu düzenlemelere ek olarak, Yargıtay tarafından belirlenen diğer kıstaslar da tahliye şartlarının oluşup oluşmadığı bağlamında büyük önem arz etmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesinde, kiraya verenin ve ilgili maddede belirtilen yakınlarının konut veya işyeri gereksiniminden bahsedilmektedir. Söz konusu düzenlemeye göre, kiraya veren, kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. TBK m.350 hükmünde yer alan düzenleme, halihazırda mevcut bulunan bir kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye sebeplerinden birisidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesinde ise, aralarında kira ilişkisi olmamasına rağmen, kiralananı sonradan edinen kişiler lehine ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma imkânı getirilmiştir. TBK m.351 hükmüne göre, kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kanun, kiralanana duyulan ihtiyacı, konut ya da işyeri olarak kullanım şekilde ikiye ayırarak düzenlemiştir. Yine Kanun’a göre, konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle lehine tahliye davasının açılabileceği kişiler ise, kiralayanın veya yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir. Kanun’da düzenlenen ihtiyaç tipleri ve belirtilen kişiler dışında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi mümkün değildir.

Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ileri sürülen ihtiyacın zorunlu, samimi, gerçek ve sürekli olması gerekmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4036 E., 2017/10412 K. kararında, tahliye davalarında ihtiyacın nasıl olması gerektiği şu şekilde açıklanmaktadır: “… İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

Yukarıda kısaca açıklanan şartlara sahip olan kiralayan veya yeni malik niteliğindeki kişiler, yetkili ve görevli mahkeme nezdinde kiracı aleyhine tahliye davası açabilirler. Fakat hukuki sürece başlanılmasından önce dikkat edilmesi gereken husus, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası öncesinde arabuluculuk sürecine başvurulması zorunluluğudur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması durumunda, kiracının tahliyesinin sağlanabilmesi için tahliye davası açılması gerekecektir. Dava araştırmaları kapsamında hazırladığımız diğer hukuk yazılarımıza bu bağlantı üzerinden ulaşabilirsiniz.